Cómo sacar una licencia de construcción en Bogotá

Construir una casa, levantar un segundo piso o ampliar un local en Bogotá sin licencia puede salir muy caro: multas, sellamiento de la obra e incluso órdenes de demolición, además de problemas para vender, hipotecar o asegurar el inmueble. En esta guía le explicamos, paso a paso, cómo funciona el trámite.

¿Cuándo necesito una licencia de construcción?

Necesita licencia cuando va a construir, ampliar, modificar, adecuar, reforzar o demoler una edificación. Algunos casos típicos:

• Construir una casa o edificio en un lote.
• Levantar un segundo o tercer piso sobre una casa existente.
• Ampliar el área construida (por ejemplo, cubrir un patio).
• Cambiar la estructura, la fachada o el uso del inmueble (por ejemplo, de vivienda a local).
• Reforzar la estructura de una edificación existente.

Las reparaciones locativas (cambiar pisos, enchapes, pintura o redes internas sin modificar la estructura ni el área) normalmente no requieren licencia. Aun así, si el inmueble es un bien de interés cultural o está en propiedad horizontal, revise las reglas que le aplican.

¿Ante quién se tramita en Bogotá?

En Bogotá las licencias urbanísticas las expiden las curadurías urbanas. Usted puede escoger cualquiera de las curadurías de la ciudad; todas aplican la misma norma. El trámite se rige por el Decreto 1077 de 2015 y por la norma urbanística del predio (Plan de Ordenamiento Territorial).

Modalidades de licencia de construcción

Un mismo proyecto puede requerir varias modalidades a la vez, por ejemplo ampliación y reforzamiento estructural.

Documentos que normalmente se piden

1. Formulario único nacional de solicitud, diligenciado.
2. Certificado de tradición y libertad del predio, reciente.
3. Documento de identidad del propietario o, si actúa otra persona, poder.
4. Información para identificar el predio (por ejemplo, el recibo del impuesto predial).
5. Datos de los vecinos colindantes, a quienes la curaduría les informa del trámite.
6. Planos arquitectónicos firmados por un arquitecto con matrícula profesional.
7. Diseño estructural y memorias de cálculo firmados por un ingeniero civil con matrícula profesional.
8. Estudio de suelos (geotécnico), según el tipo de proyecto.

Para ampliaciones y segundos pisos también hay que conocer la estructura existente, por eso suele hacerse un levantamiento arquitectónico y una evaluación estructural. La lista exacta depende de la modalidad: confírmela con la curaduría antes de radicar.

Paso a paso del trámite

1. Consulte la norma del predio. Antes de diseñar, verifique qué permite: altura, número de pisos, aislamientos, usos y área construible.
2. Prepare los diseños. Diseño arquitectónico, diseño estructural y estudio de suelos, firmados por profesionales con matrícula.
3. Radique la solicitud en la curaduría con todos los documentos. Debe quedar radicada "en legal y debida forma", es decir, completa.
4. Instale la valla informativa en el predio, visible desde la vía, en los días siguientes a la radicación, y entregue la foto a la curaduría.
5. Revisión técnica y jurídica. La curaduría estudia el proyecto y, si encuentra ajustes, emite un acta de observaciones que usted debe responder dentro del plazo que le indiquen.
6. Pago de expensas e impuestos. Si el proyecto cumple, la curaduría liquida las expensas y usted paga el impuesto de delineación urbana.
7. Expedición de la licencia. La curaduría expide la resolución y, una vez queda en firme, puede iniciar la obra.

¿Cuánto se demora?

Por norma, la curaduría tiene un plazo máximo de 45 días hábiles para resolver una solicitud completa, contados desde la radicación en legal y debida forma. En la práctica, el tiempo total depende mucho de lo bien preparados que estén los documentos: cada acta de observaciones agrega semanas. Por eso vale la pena radicar un proyecto completo y revisado.

¿Cuánto cuesta?

El costo de la licencia tiene tres partes principales:

• Expensas de la curaduría: un valor que depende del área, el uso y el estrato del proyecto.
• Impuesto de delineación urbana: en Bogotá se paga un anticipo del 2,6% del presupuesto de obra, que no puede ser inferior a unos costos mínimos por m² que fija Planeación Distrital.
• Diseños y estudios técnicos: planos arquitectónicos, diseño estructural y estudio de suelos, que suelen ser la parte más grande.

Como el impuesto se calcula sobre el presupuesto de obra, conviene tener un presupuesto de obra realista desde el principio: le sirve para el trámite y para planear su inversión.

Vigencia de la licencia

La licencia de construcción tiene una vigencia de 24 meses, que normalmente puede prorrogarse una vez por 12 meses más si la solicita antes de que venza. Si la licencia se vence sin terminar la obra, tendrá que revalidarla o pedir una nueva.

Errores frecuentes

• Empezar la obra antes de tener la licencia "porque el trámite se demora".
• Diseñar sin revisar la norma del predio y tener que rehacer los planos.
• Construir un segundo piso sin evaluar la estructura del primero.
• Radicar documentos incompletos, lo que alarga el trámite con observaciones.
• Construir algo distinto a lo aprobado en los planos de la licencia.

¿Ya construyó sin licencia?

Si la edificación ya existe, puede evaluar el reconocimiento de la edificación, que permite legalizarla cuando cumple las condiciones de la norma. Normalmente exige un levantamiento de lo construido y un peritaje estructural.

En W&V le orientamos sobre la modalidad que necesita, preparamos la documentación técnica y le acompañamos en el trámite de su licencia de construcción. La aprobación depende siempre de la curaduría y de que el proyecto cumpla la norma.